开春了！

春天代表着梦想与希望。

今天，东哥继续年度未完成的系列：

今天开谈经开区——郑州国际物流园区组团！

一个你不知道的区域

很多人会说：东哥，你给我谈什么物流园区啊，我要买住宅。

很多人会说：屁，动不动都说国际，啥国际啊。

我要说：你还真不懂了。

郑州国际物流园区在哪？

郑东国际物流园区在郑州的东南方位：

京港澳高速以东，万三公路（东五环）以西，陇海铁路以南，郑民高速以北。

当你用新的视角来看这个区域的时候，你突然豁然开朗，大吃一惊：我靠，他在郑东南新城的中心啊！

是的，他北依白沙组团，南临航空港组团，西接老经开区和滨河国际新城，东靠中牟新区、中牟汽车产业园组团。

她，不得了！

对了，他属于经开区三大组团之一！

区域产业定位

我们看看官方介绍：

“郑州国际物流园区于年9月正式成立，年2月划归郑州经济技术开发区管理，规划范围为芦医庙大街以东、万三公路（规划G新线）以西、陇海铁路线以南、郑民高速公路以北围合区域，规划面积86平方公里。

近年来，园区积极抢抓河南自贸区、郑州经开综保区、郑州跨境电子商务综合试验区“三区叠加”发展的重大机遇，按照“四港联动、多式联运”的总体思路，全力建设高效衔接航空港、铁路港及沿海港口的现代综合物流公路港，着力打造以“国际物流、区域分拨、城市配送”为主要功能的产城融合智慧物流新城，与郑州航空港、国际陆港形成“铁、公、机”联动发展、优势互补的大物流产业链，成为引领带动河南大物流发展的“三驾马车”之一。

按照“大物流带动大产业、大产业支撑大物流”的发展思路，园区着力推进汽车及装备制造业和现代物流业两大主导产业融合发展。

汽车及装备制造业方面，世界最大的客车生产企业——宇通集团四大整车项目、投资60亿元的上汽整车生产项目、投资50亿元的中铁智能装备产业园等大型制造业项目在园区集聚，其中宇通项目年生产整车3.43万辆，实现产值亿元，上汽项目已于年6月投产。

现代物流业方面，普洛斯、丰树、安得、招商局、嘉里、日通等世界强企业，投资30亿元的京东集团“亚洲一号”项目，“四通一达”及顺丰、宅急送等全国快递行业龙头企业，全国最大的冷链物流企业——众品冷链等一大批大型高端物流项目先后落户园区。”

区域产业园和物流一览表：

区域规划与核心

这是郑州国际物流园区整体规划图。各位细看：

这个区域的土地，整体分为：

1、二类居住用地：黄色

2、二类工业用地：棕灰色

3、商务用地：红色

4、商业用地：橘红色

5、物流仓储用地：浅蓝色

从这里可以看出，工业用地占据40%比例，主体为汽车相关的，包括大名鼎鼎的宇通汽车产业园就在这个区域。

住宅用地占据40%左右。其他则为：物流仓储用地。

其中，住宅用地主要在北部和中部。

商务用地主要集中在中部，嫣然成为一个区域的小CBD.

是的，这个由南三环、芦医庙大街、浔江东路、凤栖街所围合的区域是国际物流园区的精华部分。中间所围合的细化区域，像极了南港的双鹤湖中央公园区域。

我们看看规划效果图：很好很强大！

区域拆解与路网认知

很多人没去过此地。或者去过此地，也是迷路。

我用了很大功夫把区域的主要路网标注如上图：

南北主干道：

1、京港澳高速：

2、京港澳高速辅道：连通北边的白沙组团、南边的航空港，也就是华夏大道。目前未通。

3、芦医庙大街：连接北边白沙组团的郑信路。

4、杨桥大道：连接北边白沙组团的锦绣路。

5、前程大道：连接北边白沙组团的前程路、南边航空港的前程大道。

6、鹏程大道：连接北边白沙组团的文明路、南边航空港的马陵路。

7、凤栖街：连接北边白沙组团的雁鸣路（已改名叫凤栖街）、南边航空港的荆州大道。

8、万三路：也就是东五环。在航空港区叫豫州大道。

东西主干道为：

1、商都大道：

2、航海东路：南二环。

3、南三环：也叫新安路。

4、美辰路：连接滨河国际新城的经南十二路。主干道。

5、浔江东路：主干道。目前已通车。

6、郑民高速辅道：目前未修。这条路未来向西连通管南新区、二七新区。

7、郑民高速：也是郑州的南绕城高速。接近南五环。

当我们看懂了这些，就看懂了这个区域。

目前区域现状

目前区域60%的区域路网已经完成，有大量产业工人积聚于此。部分城中村正在拆迁，安置房正在建设。部分区域比较成熟，嫣然一副都市模样，比如宇通汽车厂附近。

区域楼市发展

这个区域，过去楼市一直不温不火。本身，楼盘也不太多。

当年，恒大碧桂园进入本区域时，很多人惊呼：这个鬼地方，谁会去买？

你还别说，人家卖的还真不错。

当去年万科、金地、碧桂园夺得区域东北角三块土地时，很多人也是看不懂这个区域的价值。拍地后的综合房价限价是、、元/平米，甚至比白沙组团都要高。

让人诧异！

诧异就诧异吧，存在即合理！

当边角料都这个价格了，那么核心区未来的价格我想必然会更高，甚至会出新的地王。

今年有没有新的土地出让我不知道，我只知道ZF要先修路，再挖河，然后再卖地。

（这个区域的住宅值啥价？土地什么价？）

目前这个区域的楼盘情况如上表。各位敬请